Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un local et vous l’avez mis en location ? Les revenus issus de la location de logements vides sont appelés revenus fonciers. Dans cet articles je vais vous parler des charges déductibles des revenus fonciers ! Lorsque vous effectuez votre déclaration fiscale, vous devez mentionner ces revenus locatifs dans le cadre des revenus fonciers. À ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Les revenus fonciers s’ajoutent à l’ensemble de vos revenus annuels en vue du calcul de l’impôt sur le revenu. Afin de réduire le montant de vos impôts au titre de ces revenus fonciers, il vous est possible de déduire certains frais et charges liés à ces logements en location. Découvrez quelles sont ces charges déductibles des revenus fonciers en immobilier. Choisir l’abattement forfaitaire ou le réel ? Réduire votre charge d’impôt est possible en faisant appel aux régimes de déduction. Il existe pour cela deux types de régimes applicables régime de l’abattement forfaitaire. Aussi appelé régime du micro-foncier, il s’agit d’un abattement de 30% quel que soit le montant réel des frais et charges engagés. Ainsi, un prélèvement de 30% sera pratiqué sur le montant total des loyers bruts. Il ne s’applique qu’aux contribuables dont les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil légal. Celui-ci s’élève actuellement à 15 000€. Si vous avez la possibilité de bénéficier de ce régime, il demeure recommandé d’étudier sérieusement les deux options. En effet, il se peut que le montant de vos frais dépasse les 30%. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime des frais réels. Vous devez toutefois savoir qu’un tel choix est irrévocable pendant 3 ans. Cela implique que vous n’aurez plus la possibilité de revenir sur le régime forfaitaire avant l’expiration de cette période de 3 ans. Aussi, vous devez mûrement étudier votre choix et vous projeter avant de faire un choix final. En effet, quand vous achetez un bien immobilier, il se peut que vous deviez entamer de lourds travaux. Vos dépenses liées à l’amélioration du bien peuvent ainsi facilement dépasser les 30 %. Cela vaut peut-être seulement pour la première année mais qu’en est-il pour les deux prochaines années par exemple ? régime réel ou régime des frais réels. Le montant réel des frais et charges engagés sont déduits du revenu total. Ce régime s’applique obligatoirement dès lors que vos revenus fonciers dépassent le seuil légal. Il s’applique également en option en deçà de ce seuil. Dans le cas où le régime réel est appliqué, si votre résultat foncier est bénéficiaire, le résultat s’ajoute alors à vos autres revenus annuels. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu. En revanche, si vous réalisez un résultat foncier déficitaire, le déficit sera imputé sur le revenu global annuel. Cela vous permettra ainsi de réduire votre impôt sur le revenu. Les conditions associées aux charges déductibles des revenus fonciers Il existe des conditions à respecter pour que les charges et loyers soient déductibles lors du calcul de votre impôt. Voici ces conditions La dépense à déduire doit être liée à un bien en location, c’est-à-dire, un bien faisant l’objet d’un contrat de location. Cela exclut ainsi les dépenses liées à un logement vacant ou à un logement que vous occupez en jouissance propre. La dépense à déduire des revenus locatifs d’une année considérée doit avoir été payée au cours de cette même année. En d’autres termes, au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2020, seules les dépenses payées en 2020 seront prises en compte. Des dépenses faisant l’objet de pièces justificatives. Vous devez en effet conserver tous documents à même de vérifier l’existence de ces dépenses. L’administration fiscale demandera en effet à les vérifier. Compte tenu de ces conditions, voici les catégories de charges et frais qui peuvent faire l’objet d’une déduction. Les intérêts d’emprunt et autres frais de financement Il arrive que pour prendre en charge les frais liés à l’acquisition, la construction, l’entretien, la conservation ou l’amélioration de votre bien immobilier, vous contractiez un emprunt auprès d’un établissement financier. Ces frais sont déduits de vos revenus fonciers imposables. Cette déduction s’applique également sur les intérêts ainsi que sur les frais d’emprunt frais de constitution de dossier, frais d’hypothécaire, etc. Les frais de gestion Les charges de gestion font partie des charges déductibles au titre des revenus fonciers. Plusieurs types de charges peuvent être comprises dans cette catégorie Les charges liées à la gestion locative par un prestataire tiers administrateur des biens ou agence immobilière ; Les frais de gardiennage ou de conciergerie du logement loué ; Les honoraires de notaire, d’avocat ou de huissier en cas de litige ; Les frais administratifs de gestion font l’objet d’une déduction forfaitaire de 20€ par an. Les assurances Afin de vous prémunir contre d’éventuels risques, vous avez souscrit des assurances au titre de votre bien immobilier ? Sachez que les cotisations liées à celles-ci sont des charges déductibles de vos revenus fonciers imposables. Voici les types d’assurance concernés par cette déductibilité L’assurance habitation ; Les assurances de prêt ; L’assurance loyer impayé ; L’assurance propriétaire non occupant ; L’assurance contre les vacances locatives. Les taxes, des charges déductibles des revenus fonciers Les taxes foncières figurent également parmi les postes de dépense les plus importants lorsqu’on est propriétaire immobilier. Fort heureusement, celles-ci sont également des charges déductibles des revenus fonciers. En effet, certains types de taxes et impôts peuvent être déduits de vos loyers. Il s’agit notamment de la taxe foncière, la taxe d’équipement ou encore des taxes sur les bureaux. Les dépenses d’entretien et de travaux pour améliorer le logement Lorsque vous possédez un logement, les dépenses d’entretien sont courantes. En effet, afin de garder l’aspect et de préserver la valeur d’un bien immobilier, il faut l’entretenir régulièrement. Il s’agit ainsi d’un poste de dépenses indispensable et qui peut être plus ou moins important selon les circonstances. Les dépenses y afférentes rentrent dans le cadre des dépenses déductibles du total de revenus fonciers imposables. Les charges de copropriété Les charges de copropriété désignent toutes les dépenses liées au fonctionnement et à l’entretien d’une copropriété. Voici les types de dépenses comprises dans cette dénomination générale Les contrats d’assurance ;La rémunération du personnel chargé d’assurer les ménage et le gardiennage de l’immeuble ;Les honoraires du syndic de copropriété ;Les dépenses liées aux factures de gaz, d’eau et d’électricité ;Les frais liés aux travaux de maintenance et d’entretien des parties communes chaudière, ascenseur, jardin, etc. Ainsi, ces charges, si elles en remplissent les conditions, peuvent être déduites des revenus fonciers imposables. Le dispositif Cosse ancien Mis en vigueur en janvier 2017, le dispositif Cosse est un mécanisme qui permet aux propriétaires de logements locatifs anciens de bénéficier d’un abattement de 15 à 85 %. Il faut pour cela que le propriétaire en question s’engage à pratiquer un loyer à prix modéré à la portée de ménages modestes. Le bénéfice d’un tel dispositif est conditionné par deux critères l’emplacement du logement et le niveau de vie des locataires. Ainsi, le dispositif Cosse se décline en 3 types de Loi Cosse intermédiaire avec un abattement de 30 %; sociale avec un abattement entre 30 et 70 %; très sociale avec 85% d’abattement. Il faut savoir que ce dispositif est incompatible avec le régime de l’abattement forfaitaire ou régime micro-foncier. Aussi, le régime des frais réels s’applique. Ainsi les charges déductibles vont d’imputer sur le montant total de vos revenus fonciers. Pour bénéficier du régime Cosse, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Cette convention dure entre 6 ans et 9 ans selon que des travaux de réparation sont subventionnés. Conclusion les charges déductibles des revenus fonciers en immobilier En conclusion, vous pouvez facilement réduire le montant de votre impôt sur le revenu en déduisant un certain nombre de charges de vos revenus fonciers. Pour cela, il suffit que les charges en question répondent favorablement à un certain nombre de critères. Selon le montant de vos revenus fonciers, vous pouvez être soumis soit au régime des frais réels soit de l’abattement forfaitaire. Également, si vous effectuez de gros travaux afin de rénover des biens loués en nus, vous pouvez alors réaliser un déficit foncier et amputer une partie de votre impôt sur le revenu. Ces articles pourraient également vous intéresser Comment ne pas payer d’impôts en louant un bien en meublé ?Réussir votre premier investissement en meublé étudiant ?Comment avoir un cash flow positif en immobilier ?

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Un pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas appartement par appartement. Le déficit imputable résulte de la compensation de tous les revenus fonciers et de toutes les charges de l’année pour l’ensemble du patrimoine immobilier locatif .

Impôt sur le revenu Publié le 24/05/2017 à 1152 - Mis à jour le 31/01/2018 à 1154 L’imputation d’un déficit foncier charges supérieures aux loyers sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à condition de maintenir la location du bien jusqu’à la fin de la troisième année qui suit l’année de constatation du déficit. Explications. Si vous avez acheté votre bien à crédit ou avez réalisé des travaux de rénovation, il se peut que le total des charges déductibles de vos revenus fonciers dépasse le montant des loyers déclarés. Vous constatez alors, sur le formulaire 2044, un déficit foncier. Il sera déduit de votre revenu global, c’est-à-dire de tous vos revenus professionnels, financiers… Cela jusqu’à 10 700 euros par an. Et même 15 300 euros pour tout votre patrimoine de rapport si vous ayez investi dans le neuf en amortissement Perissol. En cas de location en cours d’année, la limitation de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Mais elle englobe tous vos biens locatifs le déficit imputable résulte de la compensation de tous vos revenus fonciers et charges foncières de l’année pour l’ensemble de votre patrimoine immobilier locatif. La part du déficit supérieure à 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De même pour la part du déficit dû aux intérêts d’emprunts déductibles. En pratique, les recettes brutes sont diminuées en priorité des intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, l’administration fiscale estime que le déficit provient entièrement des autres charges déductibles hors intérêts et peut donc être imputé sur le revenu global dans les limites précisées plus haut. A contrario, si ces intérêts dépassent les recettes, le déficit créé par le surplus d’intérêts ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Déductible pour le six années à venir De plus, si le déficit n’excède pas 10 700 euros, mais si votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux des six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire. Cette déduction du revenu global n’est possible que si l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Une vente avant cette échéance peut entraîner une réintégration des déficits imputés, avec pénalités et intérêts de retard pour les trois années qui précèdent la vente ou la cessation de la location. Ainsi, si vous constatez un déficit au titre de 2017, vous devez louer le bien à ­l’origine du déficit jusqu’au 31 décembre 2020. Notez que si le bien est donné avec réserve d’usufruit et reste loué jusqu’à cette échéance, cette imputation n’est pas remise en cause. La vente ou l’arrêt de location d’un bien ayant donné lieu à un déficit imputable sur votre revenu global ou à une déduction au titre de l’amortissement d’un bien neuf doit être indiqué. Pour un bien immobilier en indivision, chaque indivisaire a droit à 10 700 euros de déficit, qu’il peut imputer sur son revenu global. Dans certaines conditions, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global, sans limite de montant, pour l’achat d’une demeure historique ou des investissements de restauration dans le cadre de la loi Malraux.

^{Revenusfonciers – Prélèvement à la source et vente de l’immeuble en cours d’année. 4 mars 2019 / Actualité, Actualité fiscale, Fiscalité immobilière / prélèvement à la source, revenus fonciers Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur Linkedin}

Une analyse de Lionel Bogey, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre. La révolution de l’économie collaborative conduit à une évolution de la société et bouleverse les rapports à la propriété, à l’usage et au partage. Certains propriétaires - mais aussi certains locataires - n’hésitent ainsi plus à mettre en sous-location saisonnière leur résidence principale pour en tirer des revenus complémentaires, ou tout au moins une aide financière pour les vacances. C’est l’occasion pour nous de rappeler les règles fiscales applicables à la location de la résidence principale et les précautions à prendre pour préserver le bénéfice du régime d’exonération de la plus-value de cession, lequel est susceptible d’être remis en cause en cas de location saisonnière. Le principe de l’imposition des revenus locatifs Rappelons qu’aux termes de l’article 12 du Code général des impôts CGI, l’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année». L’administration fiscale considère, quant à elle, que ce principe d’imposition concerne les revenus réalisés par les particuliers dans le cadre de leurs activités de toute nature y compris les revenus de services rendus à d’autres particuliers avec lesquels ils ont été mis en relation par l’intermédiaire notamment de plates-formes collaboratives» BOI-IR-BASE-10-10-10-10 n° 40, 28 novembre 2016. L’administration admet, certes, de ne pas imposer, sous certaines conditions, les revenus tirés d’activités de co-consommation» qui correspondent à un partage de frais, mais sont expressément exclus de ce régime d’exonération les revenus tirés de la location d’un élément du patrimoine personnel comme la location de sa résidence principale. Dès lors, les revenus de location constituent un bénéfice imposable, sauf situation permettant de bénéficier d’un régime dérogatoire d’exonération. Il faut ainsi que les recettes annuelles n’excédent pas 760 euros, ou qu’il s’agisse de la location d’une partie de la résidence principale à un loyer modéré 184 euros par an et par m2 en Ile-de-France ou 135 euros dans les autres régions. La résidence principale étant louée meublée, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC – et non dans celle des revenus fonciers – et les prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%. Si le contribuable retire de toutes ses locations meublées des recettes inférieures à euros par an, il peut pratiquer un abattement de 50% régime micro-BIC 1. Bien entendu, si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique. La location saisonnière de la résidence principale ne doit en principe pas excéder quatre mois par an, de sorte que l’occupant à titre principal en conserve la jouissance pendant au moins huit mois. Ce délai résulte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, les plateformes devront d’ailleurs s’assurer que la période de location n’excède pas 120 jours par an et devront envoyer à la commune le décompte des jours de location. Observons que la définition de la résidence principale est différente lorsqu’il s’agit de déterminer le traitement fiscal applicable à la plus-value de cession. Les risques attachés à la requalification de la résidence principale en résidence secondaire ou locative en cas de cession La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à la condition que le logement cédé constitue bien la résidence principale du cédant au jour de la cession article 150 U du CGI. A défaut, la plus-value serait taxée au taux de 19% pour l'impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, mais sur une assiette imposable réduite par un système d'abattements pour durée de détention l'exonération n'étant totale qu'après trente ans de détention. Des décisions récentes ont précisé les contours de la notion de résidence principale lorsque le propriétaire occupe plusieurs logements. Les juges considèrent ainsi que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants. Cette preuve n’est pas apportée par l’inscription sur les listes électorales de la commune ni par la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus, lorsque les cédants occupent un autre appartement, sans qu’un réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements ne puisse être établi CAA Nantes 10/03/2016 n°14NT01750. Dans le même sens, un logement, rénové puis occupé pendant une brève période avant la cession, ne peut être qualifié de résidence principale, dès lors que la propriétaire possède un autre logement occupé concomitamment et à l’adresse duquel son enfant était domicilié au cours de sa scolarité CAA Douai 21/07/2015 n°13DA01369. Mais, le Conseil d’Etat CE 10/04/2015 n°367015 a indiqué que la preuve d’une occupation effective pourrait être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire. Nul doute que l’essor de l’économie collaborative pourrait conduire, dans les prochaines années, à intensifier les contentieux relatifs à la qualification de la résidence principale et, ce faisant, les propriétaires cédants devront être vigilants quant à leur faculté à revendiquer l’exonération.

Un pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas ­appartement par appartement. Le déficit imputable résulte de la compensation de tous les revenus fonciers et de toutes les charges de l’année pour l’ensemble du patrimoine immobilier locatif.

Vous tirez des revenus de vos biens immobiliers, par exemple des loyers issus de la location d’un appartement que vous possédez ? L’entrée en vigueur du prélèvement à la source, le 1er janvier 2019, ne va pas supprimer l’obligation de transmettre chaque année au fisc votre déclaration de revenus. Vous devrez continuer à y inscrire le montant de vos revenus fonciers, dont vous pourrez toujours déduire vos dépenses de travaux. Dès l’an prochain, il vous faudra régler par acomptes mensuels ou trimestriels l’impôt dû sur ces revenus. Les acomptes seront calculés par l’administration fiscale à partir des indications de votre déclaration. Le taux de prélèvement à la source appliqué à partir du 1er janvier sera mis à jour par le fisc lors de chaque mois de septembre. Mais, précise la Direction générale des finances publiques DGFiP sur son site, dans l’hypothèse d’une forte variation des revenus, ces acomptes pourront être actualisés à l’initiative du contribuable en cours d’année, dans les mêmes conditions que le prélèvement à la source applicable aux revenus versés par un tiers », comme un employeur. Si vous cessez de louer votre bien immobilier, vous pourrez mettre fin au paiement des acomptes liés à cette location. Le prélèvement à la source repose en effet sur le principe de contemporanéité entre la perception des revenus et leur imposition. Exemple Patrick perçoit un salaire net de 2 000 € ainsi que des revenus fonciers de 1 500 € nets mensuels. Son impôt sur le revenu total s’élève à 6 421 € par an. Pour les revenus fonciers, il doit verser des acomptes à hauteur de 222 € par mois ou de 666 € par trimestre. Pour les salaires, le montant à payer atteint 298 €. Une année blanche pour les revenus fonciers L’année prochaine, les revenus perçus en 2018 ne seront en principe pas taxés. Il en sera ainsi des revenus fonciers récurrents », selon la DGFiP. L’impôt normalement dû au titre des revenus non exceptionnels perçus en 2018 sera annulé par le biais d’un crédit d’impôt spécifique calculé automatiquement par l’administration fiscale ».

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